家賃滞納
大家さんにとって頭を悩ませる問題の一つに賃借人の賃料不払い問題があります。
「何度も家賃を支払うよう言っているが、いっこうに支払ってくれない」というご相談をよくいただきます。当事務所は家賃滞納問題に関しても多くのご相談を受けてまいりました。
私たち専門家は、このような家賃滞納者に対して、様々な法的手段を講じることで、滞納者に支払を促すことが出来ます。お気軽にご相談ください。
賃料滞納対策の流れ
賃料を支払わない賃借人に対しては
１．未払い賃料の請求
２．賃料不払いによる契約解除及び、立ち退き・明渡請求
ができます。
１ヶ月程度の滞納の場合、いきなり契約を解除し、明渡請求をするのは難しいで、まずは内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めましょう。それでも支払ってくれない場合には、契約を解除し、明渡請求が認められます。
未払い賃料の支払い請求
大家さんにとって頭を悩ませる問題の一つが賃料の不払い問題です。賃借人がなかなか賃料を支払ってくれない場合には、まず内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めましょう。
明渡請求をして、退去させたとしても、その後すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。また、明渡請求には経費もかかります。
滞納期間が長くても、任意の明渡しが拒否された場合には、正式裁判が必要になりますが、裁判には時間と費用がかかります。経費や明渡し後の損失も考えると、分割でも滞納分の賃料を払ってもらうほうが効率的です。そのためには、賃借人に支払い能力があるかどうかを判断します。
賃借人に支払い能力があるなら、まずは未払い賃料の支払いを求める内容証明郵便を送ります。
（なお、支払いを求める際には、１，２週間程度の猶予期間を設けるのが一般的です。）
「滞納が３ヶ月以上続いている」
「過去にも頻繁に支払いの遅れがあった」
「失業などにより、支払い能力が無いと判断された」
「内容証明郵便を送っても支払いに応じてくれない」
といった場合には、契約を解除し明渡しを請求します。
保証人への請求
賃借人が賃料を支払ってくれない場合には、契約時に立てた賃借人の保証人が支払いの義務を負います。大家さんは、保証人に対して滞納賃料を請求することができます。
保証人は滞納賃料などを賃借人に代わって弁済する義務はありますが、立ち退き・明渡しは賃借人にしかできません。つまり、保証人に対して明渡すように請求することはできません。
契約時には、必ず保証人を付けるようにしましょう。保証人になってくれる人がいない場合には、保証会社の保証を受けられることを条件にすることもできます。
契約時のポイント
１．保証人は必ず連帯保証人にしましょう。
２．契約書には保証人本人に自署してもらいましょう。
３．保証人の支払い能力を確認するため、その方の収入証明書を取りましょう。
住民票や印鑑証明書で、連帯保証人の住所地を正確に把握することも必要です。
少額訴訟
支払い能力があるにも拘わらず、賃料を滞納している悪質な賃借人には、少額訴訟や支払督促という法的手続きを講じることができます。
少額訴訟では、６０万円以下の請求しかできませんが、１回の審理ですぐに判決がでます。
支払督促は、申し立てるだけで法廷に出廷する必要はありません。
少額訴訟も支払督促も、簡易裁判所で申し立てます。
訴状や申立書は必要になりますが、正式裁判のような訴状ではなく、簡易なものです。費用も抑えることができます。
少額訴訟での勝訴や支払い督促の確定後も、滞納している賃料を支払わない場合には、賃借人の預金や給与を差し押えたり、車や家財を保有している場合には競売にかけて現金化し、回収することができます。
これを強制執行といいます。
給与を差し押さえると，裁判所から賃借人の職場に執行命令が送付されるので，賃借人が自主的に滞納賃料を支払うこともあります。
少額訴訟とは？
●６０万円以下の請求ができる。
●原則として即日判決が出る。
●勝訴したにも拘わらず、支払われない場合には強制執行の申立をすることができる。
支払督促とは？
●手続にかかる時間は，1ヶ月半から2ヶ月程度。
●法廷に出廷する必要がない。
●賃借人が支払督促に応じない場合には、強制執行を申し立てることができる。
●しかし、賃借人から異議がだされると、通常訴訟に移行する。
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