立退き・明渡し請求
・賃借人が賃料を支払ってくれない。
・賃借人以外の人が住んでいるようだ。
・もう信頼関係が壊れているから出て行ってもらいたい・・・。
いくら賃借人が賃料を滞納しているといっても、大家さんは賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡しをさせることはできません。
しかし、きちんと、法律にしたがった手続きを行えば、問題を解決することが出来ます。
このような場合は、司法書士の専門家に未払い賃料の請求や明渡し手続きについてご相談下さい。
立退き・明渡し請求の流れ
（１）物件の調査
まずは物件の現況を調査します。
物件の調査は、その後に予定している手続の準備のために必要です。
（２）内容証明による催告・交渉
調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。
まずは内容証明郵便の送付によって、賃料の催告と賃貸借契約の解除（解約）を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合い・交渉を開始します。
（３）占有移転禁止の仮処分
賃借人が多重債務などに陥り、いつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいる、という場合がよくあります。
このような場合、占有者は物件の明渡しを妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。
明渡しの判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決が無意味になる場合があります。占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。
（４）賃料請求・明渡訴訟
賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。
裁判の判決に基づく明渡しは、大家さんにとって一番リスクが少なく確実な手段です。手間がかかりますが、司法書士などの専門家にお任せ頂ければ安心です。
（５）強制執行
勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。
強制執行による明渡し手続が完了すれば、すべて終了です。
まずは、お気軽に当事務所にご相談下さい。
立退きを求めることが出来る条件
賃借人は借地借家法という法律で保護されていますので、一度賃貸借契約を結ぶと、簡単に立退いてはもらえません。
もっともな正当事由があるか、立退き料で正当事由が補強できなければ裁判でもなかなか認められません。
どのような場合に立ち退きが認められるでしょうか？
●更新のない定期借家契約
契約更新のない定期借家契約にしておくと、法律上は契約期間終了を理由に１年前までに通知を行えば、賃借人に立退き請求をすることができます。
原則として、賃借人は立退きを拒絶することはできません。
●大家さんと賃借人との信頼関係が損なわれた場合
賃借人側に賃料滞納など債務不履行があり、賃借人と大家さんとの信頼関係が損なわれている場合、立退きが認められることもあります。
１～２ヶ月程度の未払いでは、認められる可能性は低いでしょう。
３ヶ月以上滞納があり、支払われる見込みのない場合には立退き・明渡請求を検討してもよいでしょう。
●建物の老朽化による立ち退き
老朽化の度合いによりますが、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合を除いては、無条件の立退きは認められません。
立退きは「引越し費用」「転居先の賃料が今までより高くなる」「住環境が変化する」といった理由から、賃借人にはデメリットも多くあります。
賃借人に理由を十分に説明し、引越代や立退き料を提供すれば、話し合いによって解決することもあります。
入居者の立退きを考えられている場合には、司法書士などの専門家に相談されることをお勧めします。
立退料について
「立退料はどれくらいが妥当ですか？」というご質問をよくいただきます。
立退料を計算する定型的な計算式はありません。
立退料は大家さんと賃借人の事情を考慮して決定されます。
具体的には、下記のような事情が考えられます。
●大家さんの事情
大家さんの年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
立退きの理由（建物の状態、経過年数、老朽の度合い、修繕費用、近隣状況等）
契約内容（契約期間、更新状況、契約時の特殊事情、近隣との賃料比較等）
立退き請求後の交渉経過
賃借人側の事情
賃借人の年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
賃借人の状況（通勤・通勤時間、家族構成等）
具体的にどれくらいの金額にしたらよいかは、司法書士などの専門家にご相談されることをお勧めします。
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